ГРАЖДАНСКОЕ ПРОЦЕССУАЛЬНОЕ ПРАВО.
ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

 Н. Н. НИКИФОРОВА

За последние двадцать лет большинство жилых помещений перешло в собственность проживающих в них граждан. Это произошло в результате приватизации, осуществляемой в соответствии с Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 8 июля 1991 г. № 4199-1, передачи в собственность членов жилищно-строительных кооперативов их квартир со дня полной выплаты пая, развития долевого строительства жилья и т. д. Значительному числу граждан, которых в силу специального законодательства государство обязано обеспечить жилыми помещениями, в настоящее время жилье стало предоставляться непосредственно в собственность, а не по договору социального найма. Это привело к тому, что около 80% наших граждан проживают в жилых помещениях, образующих частный жилищный фонд.

Форсированная передача жилых помещений в собственность граждан сопровождалась идеологическим обоснованием, из которого следовало, что в результате этого процесса собственники не только приобретут возможность владеть, пользоваться и свободно распоряжаться своими жилыми помещениями, но и получат повышенный уровень гарантий от выселения и других возможных изъятий жилого помещения.

Основным базовым документом, закрепляющим такие гарантии, стала Конституция Российской Федерации. Из ее содержания следует, что собственники жилых помещений могут опираться на конституционные положения, которые призваны в полной мере обеспечить соблюдение их прав.

К таким положениям относится закрепленное ст. 40 Конституции Российской Федерации право на жилище с указанием, что никто не может быть произвольно лишен жилища. При этом на органы государственной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность создавать условия для реализации гражданами своего права на жилище.

Не меньшее значение имеет и закрепленное ст. 35 Конституции Российской Федерации положение о том, что право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Несмотря на все провозглашенные права, часто возникают ситуации, когда граждан лишают жилища, находящегося в их собственности, по основаниям, предусмотренным как гражданским, так и жилищным законодательством. Некоторые основания связаны с виновным, противоправным поведением самого собственника, но имеются и такие, которые никак не зависят от добросовестности собственника. Так, закон предусматривает возможность изъятия земельных участков, а также находящихся на них жилых строений для государственных или муниципальных нужд. Порядок изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем его выкупа регулируется нормами гражданского и земельного законодательства. Порядок изъятия жилого помещения и обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при таком изъятии определяется ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ). Положения ст. 32 ЖК РФ должны рассматриваться как общее правило поведения участников возникших правоотношений в указанных случаях,

Стр.52

и поэтому именно эти положения имеют особое значение в жилищном праве. Нормы, содержащиеся в ст. 32 ЖК РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, призваны обеспечить права и законные интересы собственников изымаемых жилых помещений. На это обстоятельство обоснованно обращается внимание в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14.

Из положений закона следует, что в первую очередь надлежащим государственным или муниципальным органом должно быть принято решение об изъятии земельного участка при наличии для этого веских оснований. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (ст.ст. 279—283 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 9—11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации). После принятия решения об изъятии земельного участка или одновременно с ним тем же органом принимается решение об изъятии жилого помещения путем предварительного выкупа. Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет.

Указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). Далее собственники должны быть уведомлены в письменной форме о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Такое уведомление должно быть направлено собственнику не позднее чем за год до предстоящего изъятия.

С этого момента можно начинать переговоры о выкупе. Выкупная цена жилого помещения (и земельного участка, находящегося в собственности), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением сторон. При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

Если переговоры заходят в тупик, орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

 Последствием удовлетворения такого иска является признание собственника утратившим свое право на жилое помещение и выселение с предварительным предоставлением выкупа.

В силу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ другое жилое помещение взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену может быть предоставлено собственнику только по соглашению сторон. Это означает, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает.

Но и обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, руководствуясь нормами Жилищного кодекса, нельзя, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Стр.53

Аналогичное положение складывается и тогда, когда жилой дом признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу. Такое признание является основанием для предъявления собственнику требования о самостоятельном сносе или реконструкции жилого дома в разумный срок за счет средств самих собственников (чч. 10, 11 ст. 32 ЖК РФ). Для подавляющего большинства собственников многоквартирных домов предъявление такого требования является не чем иным, как узаконенным издевательством, поскольку никаких реальных возможностей реконструировать многоквартирный дом своими силами у них нет.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа. При этом уведомлять собственников о предстоящем изъятии за год не требуется.

Таким образом, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации на соответствующие органы не возлагается обязанность по предоставлению собственникам другого жилого помещения. Такое положение часто не удовлетворяет собственников. Об этом свидетельствуют неоднократные обращения таких недовольных собственников в Конституционный Суд. Впрочем, Конституционный Суд Российской Федерации ни разу не взялся рассматривать эти обращения, ссылаясь на то, что положение ст. 35 Конституции Российской Федерации о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения, не нарушается(1). Однако изъятие жилого помещения далеко не всегда может быть равноценно возмещено в денежной форме, поэтому положение ст. 35 Конституции следует рассматривать в совокупности с положениями ст. 40 о праве граждан на жилище, предусматривающей обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления создавать условия для осуществления гражданами указанного права.

Это связано с тем, что нередко собственники получают выкупную цену в столь малом размере, что не могут за эти деньги приобрести себе другое жилое помещение в населенном пункте, где они постоянно проживают. Ведь изъятию и расселению, как правило, подлежит аварийное, ветхое или другое дешевое жилье, вставшее на пути нового строительства. Кроме того, в соответствующем населенном пункте рынок жилья может быть весьма ограничен, что вынуждает против воли менять привычное место жительства (город, поселок и т. д.).

Собственниками часто являются пожилые, больные, другие немобильные люди, которым трудно самостоятельно подыскивать себе жилье, даже имея на руках необходимую сумму денег. Для них получение другого жилья взамен изымаемого всегда предпочтительней. Однако Жилищный кодекс Российской Федерации игнорирует законные интересы этих категорий собственников.

Показателем того, что нормы Жилищного кодекса в должной мере не обеспечивают права собственников в нарушение положений ст. 7 Конституции Российской Федерации (а вследствие этого при массовом изъятии жилых помещений может возникнуть социальная напряженность), является дополнение этих положений как в региональном, так и в специальном федеральном законодательстве.

Так, Закон города Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» от 31 мая 2006 г. № 21 предусматривает,

Стр.54

как допускающие предоставление другого жилого помещения собственникам вместо выкупа по инициативе органа, производящего изъятие жилого помещения. Верховный Суд Российской Федерации неоднократно обращал внимание на недопустимость такой трактовки, указывая, что другое жилое помещение взамен выкупа может быть предоставлено только с согласия собственников. Если собственники такого согласия не дают, то орган, производящий изъятие жилого помещения, не может требовать их переселения в другое место, а должен произвести выкуп изымаемой собственности с учетом прав собственников на долю в общем имуществе многоквартирного дома и понесенных ими убытков(1).

Положение о праве собственников изымаемого жилого помещения самим решать, каким способом им должна быть произведена компенсация — путем выкупа или путем натурального возмещения, должно быть внесено в Жилищный кодекс Российской Федерации. Только такое положение позволит в полной мере совместить два основополагающих конституционных права: право на охрану частной собственности, включающее право на предварительное и равноценное возмещение при изъятии такой собственности для государственных нужд, предусмотренное ст. 35 Конституции Российской Федерации, и право на жилище, включающее невозможность произвольного лишения жилища, предусмотренное ст. 40 Конституции Российской Федерации.

При этом нельзя согласиться с высказываемыми предложениями о том, что необходимо ограничить компенсацию изымаемого у собственника жилья только предоставлением другого, по качеству не ниже сдаваемого(2). Реализация такого предложения будет, по существу, означать возможность принудительного наделения граждан собственностью. Такое положение не предусмотрено действующим гражданским законодательством и прямо противоречит ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Не вполне соответствуют указанной конституционной норме и разъяснения, данные в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. № 14, о допустимости с согласия собственника предоставления жилья взамен изымаемого жилого помещения по договору социального найма, а также по договору найма в домах системы социального обслуживания населения. Предоставление другого жилья не в собственность пусть даже с согласия гражданина является прямым нарушением ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации и не может быть оправдано никакой целесообразностью. Согласие же, полученное от собственника, вполне может быть результатом введения его в заблуждение или «выкручивания рук» местным органом власти, желающим уменьшить свои расходы на расселение дома.

На положения ст. 40 Конституции Российской Федерации о праве граждан на жилище необходимо обратить внимание еще раз, говоря о правах членов семьи собственников жилых помещений и других лиц при изъятии этого помещения у собственника. Жилищный кодекс Российской Федерации полностью упускает вопрос о правах членов семьи собственника, хотя их права на пользование жилым помещением при расселении могут существенно нарушаться. Собственник, получив выкуп за жилое помещение, вправе распорядиться полученными денежными средствами по своему усмотрению, проигнорировав то обстоятельство, что члены его семьи остаются без жилого помещения. Видимо разработчики Жилищного кодекса исходили из того, что членов семьи, которых собственник признает таковыми, он в обиде не оставит, а бывшие

Стр.56

Жилищный кодекс Российской Федерации не дает никаких ориентиров, что делать с указанными лицами при выкупе жилого помещения у собственника. На этот пробел неоднократно обращалось внимание в юридической литературе. При этом высказывалась точка зрения, что право пользования по завещательному отказу прекращается при изъятии у наследника жилого помещения путем выкупа(1), но это мнение прямо противоречит ст. 1137 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вопреки мнению некоторых авторов(2), законных оснований возложения на собственника изымаемого жилого помещения обязанности по обеспечению ранее перечисленных лиц другим жилым помещением не имеется.

Необходимо исходить из того, что в результате изъятия жилые помещения переходят в государственную и муниципальную собственность, а только затем сносятся по воле нового собственника. Обременение в виде права пользования жилым помещением лицами, отказавшимися от приватизации, отказополучателями и другими при этом сохраняется. Поэтому следует поддержать мнение о том, что перечисленных правообладателей можно выселить из изымаемых ими жилых помещений лишь в порядке ст. 89 ЖК РФ. Данная норма предусматривает, что при выселении граждан из муниципального жилищного фонда в связи со сносом им должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма(3). Таким образом, при изъятии жилого помещения собственникам надлежит выплачивать выкупную цену, а гражданам, сохраняющим право пользования жилым помещением независимо от смены собственника, должно быть предоставлено другое равнозначное жилое помещение. Соответствующие уточнения должны быть внесены в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации в части регулирования вопросов принудительного изъятия жилых помещений у собственников весьма далек от совершенства и нуждается в изменениях и дополнениях, которые в полной мере позволят учесть положения ст.ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации.

Стр.57